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| DIOSA TEMIS |
En lo referente a lo que comúnmente se dice sobre el “Saneamiento” en la compraventa de bienes inmuebles o raíces, a menudo escuchamos decir a legos y aún a muchos “Letrados” en docto consejo: “No se preocupe usted, que el que le vendió (o le va a vender) ese terreno, está obligado al saneamiento. Esta afirmación es una verdad a medias, pues sanear una venta no es tan sencillo como se dice: ¿Por qué? Pues porque esta obligación del vendedor está sujeta al previo cumplimiento de ciertos requisitos legales que lo hagan obligatorio. Veamos: En un principio debemos de analizar que dice la Ley al respecto: Nuestro Código Civil se refiere y regula “El Saneamiento para el caso de Evicción”. Como cualquiera puede entender, aquí concurre una condición previa para sanear una compraventa, y es, que exista previamente “La Evicción”.
Nos preguntamos entonces: ¿Qué es la Evicción?: La Evicción es la privación judicial total o parcial del derecho de dominio o posesión que sufre el adquirente o comprador de un bien inmueble por razón de “UNA SENTENCIA JUDICIAL”. En otras palabras, es necesario, que de un juicio reivindicatorio controvertido, surja esa sentencia que prive al comprador del bien inmueble adquirido, al ser vencido en juicio y desposeído judicialmente del inmueble que compró. Pues el Tribunal determinó que existían “Vicios Ocultos” o vicios de derecho en el contrato de compraventa que lo hacían nulo, ya que existían defectos legales que no se manifestaron y que afectaban al inmueble vendido ya sea en el derecho de dominio del vendedor o en su posesión, uso y goce, o cualquier otro vicio que de haberlos sabido el adquirente, jamás hubiera comprado. A estos vicios se les denomina legalmente como “Vicios Redhibitorios”, o sea que dan lugar a la nulidad de los contratos de compraventa. Mientras esto no suceda, el comprador no tendrá derecho a exigir a quien le vendió, el Saneamiento. Esta “Litis” tampoco es simple. Y aunque el nuevo Código Procesal Civil pueda señalar variantes en el procedimiento, la existencia de la resolución judicial para exigir el saneamiento es aún vigente en el Código Civil.
Me he atrevido a escribir sobre este tema legal debido a la gran inseguridad jurídica e impunidad que existe en nuestro país en lo relativo a la adquisición de bienes inmuebles y especialmente a predios sin construir, pues es muy común que usted adquiera legalmente un terreno y que no existan vicios legales en el contrato de compraventa, ni en el dominio ni posesión por parte del vendedor. Sin embargo, y es muy frecuente que suceda, que inmediatamente a que usted toma la posesión de su predio, es despojado de ella por medio de usurpaciones violentas de grupos de delincuentes dedicados a estos actos delictivos. O es desposeído de su predio violentamente por personas pagadas y mandadas por los ya muy conocidas familias de terratenientes que se dicen ser dueños de casi todas las tierras en Honduras y sobre las cuales jamás se les terminan sus derechos y su cabida física. Consecuentemente, en la mayoría de estos casos, usted acude a un abogado o a solicitar consejo a supuestas personas conocedoras de las leyes y estos casi siempre le dicen que el que le vendió tiene la obligación de sanearle la venta del terreno, lo cual, según se explicó anteriormente no es tan simple como estos le dicen y por lo cual yo sugiero a quien pretenda comprar un terreno, que previamente investigue en el Registro de la Propiedad sobre el asiento registral del inmueble, corroborando que no pese sobre él ningún gravamen, su ubicación real, su clave catastral y en especial, usted debe de estar seguro de que el predio a comprar no tenga ninguna disputa de hecho o de derecho. Y si usted ha comprobado estos extremos y aún alguien pretende despojarlo de lo suyo, defiéndalo repeliendo cualquier intento de usurpación o protegiéndolo con vigilancia o con su ocupación inmediata por su parte. Pues como ya dijimos no crea que es tan simple pedirle o exigirle el saneamiento de una venta al que le vendió legalmente un predio del que usted tomó posesión.
Quien le dé este consejo o le afirme lo contrario, lo está engañando.
